Методические разъяснения о порядке подготовки и проведения общих собраний 
собственников помещений в многоквартирных домах 
(далее – Методические рекомендации)
 
1.  Общие положения
В соответствии с частью 1 статья 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме  (далее – Общее собрание) является органом управления многоквартирным домом (далее - МКД) при реализации любого из предусмотренных законодательством способов управления МКД, в том числе при непосредственном управлении, а также в случаях,              если управление МКД осуществляет управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищно-строительный кооператив, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (далее – непосредственное управление, УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК соответственно). 
Общие собрания могут быть годовыми и внеочередными.
Собственники помещений в любом МКД обязаны ежегодно проводить годовое Общее собрание, сроки и порядок проведения которого, а также порядок уведомления                о принятых им решениях устанавливается на одном из таких Общих собраний. 
Общие собрания, проводимые помимо годового Общего собрания, являются внеочередными. 
Инициатором Общего собрания может быть:
-  любой из собственников помещений в МКД;
- уполномоченный орган государственной власти (в Санкт-Петербурге –  администрация района Санкт-Петербурга) - в случаях, предусмотренных 
действующим законодательством.
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие                более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. 
При отсутствии кворума для проведения годового Общего собрания должно быть проведено повторное Общее собрание.

2. Вопросы, находящиеся в компетенции Общего собрания
К компетенции Общего собрания относятся:
1) принятие решений о реконструкции МКД  (в том числе с его расширением                      или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций              с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
1.2) принятие решений о получении ТСЖ, ЖСК, ЖК, управляющей организацией                 и при непосредственном управлении МКД собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением Общего собрания таких собственников, кредита                или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, и об уплате процентов за пользование данными кредитом              или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений                в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров на установку                             и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением Общего собрания;
3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении Общего собрания в форме заочного голосования;
3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении Общего собрания в форме заочного голосования (далее - администратор Общего собрания);
3.4) принятие решения о порядке приема администратором Общего собрания сообщений о проведении Общих собраний, решений собственников помещений в МКД                  по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования                по вопросам повестки дня Общего собрания в форме заочного голосования                                    с использованием системы;
4) выбор способа управления МКД;
5) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД;
6) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции Общего собрания,                      в том числе: 
- определение условий договора управления МКД;
- об изменении способа управления МКД;
- об утверждении перечня работ и услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (с учетом требований постановления Правительства РФ от 15.05.2013 №416 «О порядке осуществления деятельности по управлению МКД»);
- принятие решения о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения                     в МКД;
- об утверждении устава ТСЖ (в случае избрания собственниками помещений МКД способа управления управление товариществом собственников жилья);
- о реорганизации ТСЖ, созданного в двух и более МКД, проводимой в форме разделения;
- о ликвидации ТСЖ;
- о выборе Совета многоквартирного дома (в случае избрания собственниками помещений МКД способа управления управление управляющей организацией                             или непосредственного управления).

3. Формы проведения Общего собрания
Общее собрание может быть проведено в следующих формах:
1. В очной форме - путем совместного присутствия собственников помещений                  в МКД для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;
2. В форме заочного голосования – путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении Общего собрания, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. 
Общее собрание в форме заочного голосования может быть проведено только в том случае, если при проведении Общего собрания в очной форме такое Общее собрание                      не имело кворума, при соблюдении данного условия  в дальнейшем решения Общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения  заочного голосования.
2.1.В форме заочного голосования с использованием системы.
Система для проведения Общего собрания  может быть использована только                   после принятия Общим собранием решений, предусмотренных пунктами 3.2 - 3.4 раздела 2 настоящих Методических рекомендаций. При этом система используется для размещения  сообщений о проведении Общего собрания,  решений, принятых Общим собранием,  итогов голосования, электронных образов решений собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, ранения протоколов Общих собраний, а также для осуществления голосования по вопросам повестки дня Общего собрания. 

4. Порядок уведомления собственников помещений в МКД 
о проведении Общего собрания
Собственник, по инициативе которого созывается Общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее                 чем за десять дней до даты его проведения. 
Не позднее  указанного десятидневного срока сообщение о проведении Общего собрания (далее – Сообщение о собрании) следует довести до сведения каждого собственника помещения в МКД любым из следующих возможных способов: 
- направить Сообщение собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением  какого-либо предыдущего Общего собрания не был предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или
-  вручить Сообщение собственнику помещения в данном доме под роспись, или
- разместить Сообщение в помещении данного дома, определенном решением какого-либо предыдущего Общего собрания, и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении Общего собрания должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание, заочное голосование, заочное голосование с использованием системы);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников                по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
В случае использования системы при проведении Общего собрания в форме заочного голосования в сообщении о проведении Общего собрания дополнительно должны быть указаны:
1) сведения об администраторе Общего собрания (наименование (фирменное наименование), организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, номер контактного телефона, официальный сайт в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (для юридического лица), фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянного проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты (для физического лица);
2) место и (или) фактический адрес администратора Общего собрания;
3) дата и время начала и окончания проведения голосования с использованием системы по вопросам, поставленным на голосование;
4) порядок приема администратором Общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным                               на голосование.

5. Голосование на Общем собрании.
1. Правом голосования на Общем собрании по вопросам, поставленным                            на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование                       на Общем собрании осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
2. Представитель собственника помещения в МКД на Общем собрании действует                            в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем МКД и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные, свидетельство о праве собственности) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями ГК РФ                         или удостоверена нотариально 
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения                               в МКД на Общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности                        на общее имущество в данном доме.

6. Порядок голосования на Общем собрании при разных формах его проведения
1. ЖК РФ не установлено требование по обязательному оформлению в письменной форме решений собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным                           на голосование на Общем собрании, проводимом в очной форме.
Между тем, во избежание возникновения конфликтных ситуаций при подведении итогов голосования на таком Общем собрании, а также при дальнейшем исполнении его решений, Жилищный комитет рекомендует проводить Общее собрание в очной форме                     с обязательным оформлением письменных решений собственников помещений в МКД                  по вопросам, поставленным на голосование на указанном собрании, с учетом требований               к оформлению письменного решения собственника при проведении Общего собрания                   в заочной форме.. 
2. Голосование по вопросам повестки дня Общего собрания, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных                                  в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным                           на голосование, за исключением случая проведения Общего собрания в форме заочного голосования с использованием системы.
Принявшими участие в Общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в МКД, решения которых получены               до даты окончания их приема.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего                в голосовании, на помещение в соответствующем МКД;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
3. Голосование по вопросам повестки дня Общего собрания с использованием системы осуществляется собственниками помещений в МКД лично путем указания решения по каждому вопросу повестки дня, выраженного формулировками "за", "против"                         или "воздержался" в электронной форме, либо посредством передачи администратору Общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников помещений                              в МКД по вопросам, поставленным на голосование, до даты и времени окончания такого голосования.
Принявшими участие в Общем собрании с использованием системы считаются собственники помещений в МКД, проголосовавшие в электронной форме, а также собственники, решения которых получены до даты и времени окончания проведения голосования, указанных в сообщении о проведении Общего собрания.
Продолжительность голосования по вопросам повестки дня Общего собрания                            с использованием системы должна составлять не менее чем три дня и не более чем пять дней с даты и времени начала проведения такого голосования.

7. Решения Общего собрания.
1. Решения Общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД,                                 за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ, по которым решения, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, а именно:
- принятие решений о реконструкции МКД (в том числе с его расширением                               или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капитального ремонта;
- принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера                                   над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций              с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
- принятие решений о получении ТСЖ либо ЖСК, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом, УО и при непосредственном управлении МКД собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением Общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД, об определении существенных условий кредитного договора                           или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также              о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им;
- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД;
- принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений                  в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением Общего собрания;
Решения Общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном Общим собранием.
2. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным                      в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые Общим собранием, а также итоги голосования доводятся                     до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением Общего собрания                                 и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Протоколы Общих собраний и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение Общего собрания, принятое в установленном ЖК РФ порядке,                         по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суд решение, принятое Общим собранием с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

8. Порядок получения сведений о собственниках помещений в МКД 
с целью уведомления их о проведении Общего собрания
Сведения о собственниках помещений в МКД можно получить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) следующими способами:
1)Путем обращения в территориальный орган Росреестра и Кадастровой палаты или офисы многофункциональных центров по предоставлению государственных услуг населению (МФЦ).
Сведения из ЕГРП предоставляются в бумажном или электронном виде на платной основе в виде:
- ссылки на электронный документ;
- бумажного документа почтовым отправлением;
- бумажного документа в территориальном отделе.
	2) Получение сведений из информационного ресурса ЕГРП.
На портале Росреестра https://rosreestr.ru расположен сервис «Запрос                                         к информационному ресурсу», который предназначен для обеспечения возможности пользователям, в качестве которых выступают физические и юридические лица, арбитражные управляющие и нотариусы, владеющим ключом доступа (который можно получить при обращении в территориальный орган Росреестра) осуществлять поиск                        и просмотр общедоступных сведений об объектах недвижимости, а также запрос                              и копирование сведений ограниченного доступа (в объеме выписки из ЕГРП) об объекте недвижимости (на платной основе).
Стоимость указанных услуг составляет:

Подробная инструкция по работе с указанным сервисом размещена                                        в Приложении № 4 данных Методических рекомендаций «Руководство по запросу                       к информационному ресурсу для физических и юридических лиц, арбитражных управляющие и нотариусов».
3) В рамках выездного обслуживания.
Для удобства граждан Кадастровой палатой проводится оказание услуг Росреестра заявителям в рамках выездного обслуживания.
Контакты
Адрес: 190000, г. Санкт-Петербург, ВОХ 1170 
Телефон: Тел: 8(812)324-59-10 Факс: 8(812)324-59-02 
Контактный e-mail: 78_upr@rosreestr.ru 
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу
Адрес: 191124, г. Санкт-Петербург, Суворовский пр-т, д. 62
Телефон: (812)577-18-00
Факс: (812)577-13-51
E-mail: fgu78@u78.rosreestr.ru

9. Образцы документов, необходимых при подготовке и проведения 
общих собраний собственников помещений в МКД
1.	Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений 
(от собственника помещения) – Приложение № 1;
2.	Решение собственника помещения на общем собрании собственников помещений                 в МКД - Приложение № 2;
3.	Протокол общего собрания собственников помещений в МКД -Приложение № 3.